Kajian Kesesuaian Tinggi Bangunan Di Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan Bandar Udara Internasional

Tata guna lahan secara khusus sering dirujuk sebagai pengelolaan lahan terhadap kebutuhan manusia hingga membentuk fungsi lahan berdasarkan kondisi alam maupun oleh campur tangan manusia (FAO, 1999: 6).

Seiring bertambahnya waktu, berkembangnya rencana tata guna lahan muncul akibat adanya dorongan untuk mencapai kesinambungan antara kebijakan dan rencana penggunaan lahan melalui penetapan fungsi yang dirasa paling tepat pada area tertentu, misalnya kawasan pusat kota (Shirvani, 1985: 8).

Menurut Sandy (1960), perubahan penggunaan lahan dapat terjadi apabila secara fungsi lahan mengalami peralihan menjadi pemanfaatan lahan yang memiliki nilai ekonomi lebih tinggi dari sebelumnya.

Salah satu pendorongnya adalah peningkatan jumlah penduduk dan kegiatan lainnya dapat menimbulkan perubahan dalam penggunaan lahan.

Kota Semarang diambil sebagai Studi kasus dalam pembahasan ini. Kota Semarang sebagai salah satu kota metropolitan di Indonesia tentu memperoleh tekanan sebagai akibat dari pertumbuhan penduduk yang sangat pesat.

Prianggoro et al. (2015) menyebutkan bahwa letak Kota Semarang yang strategis menyebabkan terjadi proses urbanisasi dengan intensitas tinggi. telah mengalami perkembangan guna lahan di kawasan pusat kotanya.

Menurut Latif (2008) dalam Prianggoro (2015), Kota Semarang telah menjadi pusat aktivitas dan pertumbuhan baru melalui aktivitas perdagangan dan hunian seperti pusat-pusat perbelanjaan hingga perumahan.

Penggunaan lahan di pusat kota perlahan lahan mulai mengalami pergeseran fungsi menjadi pusat perdagangan dan jasa, sedangkan di kawasan pinggiran mengalami pergeseran fungsi menjadi konsentrasi permukiman penduduk hingga melampaui batas administrasi kota Penataan guna lahan dapat berfungsi secara efektif jika dalam perencanaannya mencakup setidaknya tiga hal dasar, yaitu tidak terlepas dari konsep perencanaan dan pengembangan wilayah, termasuk harus dipahami oleh perencana dan pengambil keputusan, kemudian ditunjang dengan data yang akurat dan prosedur yang tepat, serta dilaksanakan secara berkelanjutan dan konsisten.

Penataan guna lahan di pusat Kota Semarang juga tidak terlepas dari konsep perencanaan dan pengembangan wilayahnya, mengingat Kota Semarang memiliki lokasi yang strategis (dikelilingi jalur pergerakan manusia maupun barang antara Jakarta – Jogja – Surabaya) sebagai potensi pengembangan wilayah yang berorientasi menjadi kawasan transit sebagai tempat singgah sementara maupun sebagai lintasan barang dagangan.

Lokasi bandar udara dan pelabuhan yang berdekatan dengan kawasan pusat kota juga menyebabkan Kota Semarang tumbuh sebagai simpul dari 3 jenis transportasi (darat, laut, udara) bagi distribusi manusia maupun barang. Maka dari itu, penataan guna lahan di kawasan pusat Kota Semarang pada dasarnya tidak dapat terlepas dari konsep pengembangan terkait pengaturan wilayah sebagai kawasan terdampak terhadap adanya pelabuhan maupun bandar udara.

Salah satunya jenis pengaturan yang perlu diperhatikan dalam pengembangan kawasan pusat kota adalah mengenai Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP), mengingat lokasi kawasan pusat kota berdekatan dengan kawasan bandar udara dan masih berada dalam radius pengaturan KKOP.

Kawasan pusat Kota Semarang pada penulisan ini diperuntukan pada kawasan segitiga emas Kota Semarang (Jl. Pandanaran – Jl. Pemuda – Jl.Gajahmada).

Pada zaman kolonial, bangunan Kantor Pos Semarang di Jl. Pemuda dan bangunan Lawang Sewu di pertemuan Jl. Pandanaran dan Jl. Pemuda yang digunakan sebagai stasiun perkeretaapian merupakan bangunan yang dibangun oleh Belanda, dimana lokasinya berdekatan dengan kantor pemerintahan (pada saat itu) dan berdekatan pula dengan kawasan kota lama yang dulunya digunakan sebagai permukiman bagi para pedagang asing untuk berlabuh dan berdagang, mengingat lokasinya berdekatan pula dengan pelabuhan.

Seiring bertambahnya waktu, wilayah disekitar titik-titik lokasi bangunan yang dibangun oleh Belanda tersebut terus memberikan dampak terhadap perluasan ciri fisik perkotaanya Setelah zaman kolonial berakhir, akibat adanya alih fungsi lahan menjadi pusat perbelanjaan pada alun alun yang pada saat itu terletak di daerah Kauman.

Presiden Republik Indonesia Ir. Soekarno kemudian memindahkan pusat alun-alun menuju Lapangan Pancasila, yaitu lokasi kawasan Simpang Lima Semarang pada saat ini.

Dibangunnya Tugu Muda disekitar bangunan Lawang Sewu (pada pertemuan Jl. Pandanaran – Jl. Pemuda) dan berkembangnya kawasan Simpang Lima (Lapangan Pancasila) menyebabkan wilayah ini menjadi pusat Kota Semarang dan berkembang menjadi Kawasan Bisnis Terpadu/ Central Business Districts (CBD).

Perkembangan pusat kota Semarang melalui sektor perdagangan dan kawasan pinggiran melalui sektor industri terus mempunyai andil yang vital dalam finansial di Indonesia.

Perkembangan ini memberikan konsekuensi terhadap peningkatan daya beli masyarakat, arus modal masuk, indeks kepercayaan konsumen dan doing business yang relatif kondusif pada CBD Kota Semarang, yaitu kawasan segitiga emas (golden triangle) koridor pemuda – pandanaran – gajahmada. Perkembangan ini juga memberikan dampak terhadap peningkatan bangunan-bangunan vertikal sebagai penanda kawasan pusat suatu kota metropolitan yang sedang berkembang.

Peningkatan intensitas bangunan vertikal pada kawasan pusat kota menyebabkan penataan guna lahan pada aspek ketinggian bangunan perlu dikembangkan sesuai pengaturan Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP), mengingat lokasi kawasan pusat kota berdekatan dengan kawasan bandar udara dan masih berada dalam radius pengaturan KKOP.

Pada pengaturan KKOP (Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan) disebutkan bahwa terdapat peraturan-peraturan mengenai pembangunan dan ketinggian maksimum bangunan yang dapat dibangun dalam kawasan radius jalur penerbangan pesawat tersebut.

Maka dari itu, pada konsep pengembangan kawasan pusat kota perlu dilakukan pengkajian tinggi bangunan terhadap KKOP Bandara Internasional Achmad Yani Kota Semarang, sehingga dapat diketahui kesesuaian tinggi bangunan pada pusat kota terhadap pengaturan batas ketinggian bangunan maksimum yang menjadi radius KKOP.

Pada kriteria tinggi bangunan terhadap keliling jalur penerbangan bandara, yang perlu diperhatikan adalah peil ketinggian tempat yang akan diukur dan kedudukan tempat tersebut terhadap radius jalur lintasan pesawat terbang (tinggi maksimum bangunan yang diperbolehkan).

Tinggi bangunan tersebut merupakan bagian bangunan yang diukur dari rata-rata permukaan tanah sampai setengah ketinggian atap miring atau sampai puncak dinding atau parapet, dipilih yang tertinggi.

Sedangkan pada pertimbangan jalur lintasan pesawat terbang, perancangan pusat kota cukup menggunakan kriteria atau pertimbangan dalam menentukan tinggi bangunan terhadap keliling jalur penerbangan bandara sesuai dengan Lampiran 5 Permen PU No. 20 PRT/M/2011 mengenai Koefisien Dasar Bangunan dan Ketinggian Bangunan.

Berikut tabel ketentuan KKOP mengenai batas daerah keliling lingkaran jalur lintasan pesawat terbang terhadap ketinggian maksimum bangunan.

Berdasarkan ketentuan diketahui bahwa bangunan yang berjarak > 9.090 meter dari jalur lintasan pesawat terbang maka tidak termasuk dalam perhitungan jalur lintasan pesawat terbang dan diluar pengaturan sebagai Kawasan KOP. Sedangkan bangunan dengan jarak 0 – 2.272,5 meter, maksimum ketinggian bangunan yang diijinkan adalah 45,5 m. Kemudian untuk jarak 2.272,5 – 9.090 m memiliki ketinggian maksimum bangunan yang diijinkan adalah 151,1 m.

Akibat adanya perbedaan peil ketinggian pada jalur lintasan pesawat terbang dengan suatu lokasi bangunan yang berada dalam radius KKOP, maka diperlukan rumus dalam perhitungan ketinggian maksimum bangunan yang diperbolehkan/ diijinkan.

Maka dari itu, berdasarkan rumus yang diperlukan, berikut identifikasi wilayah studi berupa data ketinggian diatas permukaan laut (dpl) serta jarak terhadap bandara dan kawasan pusat kota.

Berdasarkan data yang diperoleh, pada koridor Jl. Pandanaran terdapat bangunan apartemen Louis Kienne sebagai bangunan paling tinggi di koridor tersebut, yaitu 65 meter (20 lantai).

Sedangkan pada koridor Jl. Pemuda terdapat bangunan perdagangan dan jasa Paragon Mall + Crowne Plaza Hotel dengan ketinggian bangunan 54,5 meter (13 lantai).

Permodelan 3D (3 dimensi) pada aplikasi SIG kemudian digunakan untuk melihat gambar 2D elevasi permukaan bumi dan bangunan pada peta secara 3D yang memiliki karakter volume pada gambar.

Secara umum, lokasi bandara dan kawasan pusat kota berada pada topografi yang sangat landai, namun berdekatan dengan lokasi kawasan pusat kota terdapat wilayah dengan kondisi topografi yang berbukit.

Berdasarkan gambar dibawah, terlihat variasi ketinggian setiap bangunan di koridor kawasan pusat kota, bahkan ada beberapa bangunan diantaranya memiliki ketinggian yang kontras terhadap bangunan di sampingnya. Hal ini dikarenakan adanya deretan rumah maupun ruko yang hanya memiliki ketinggian 2 – 5 lantai, terutama pada koridor Jl. Pandanaran.

Pada gambar di bawah ini terlihat bahwa lingkaran warna merah merupakan daerah keliling 1 yang memiliki radius lingkaran berjari-jari 0 – 2.272,5 meter dari jalur lintasan pesawat terbang dengan ketinggian maksimum bangunan 45,5 meter dari permukaan tanah bandara.

Sedangkan untuk wilayah studi, yaitu koridor Jl. Pemuda dan Jl. Pandanaran berada pada daerah keliling 2 yang ditunjukan dengan lingkaran berwarna kuning dengan radius jari-jari 2.272,5 – 9.090 meter dengan ketinggian bangunan maksimum 151,5 meter dari permukaan tanah bandara.

Berdasarkan gambar juga terlihat bahwa tidak ada bangunan pada koridor kawasan pusat kota yang melewati radius lingkaran kuning yang merupakan daerah keliling 2 KKOP. 

Hal ini menunjukan bahwa tidak terdapat penyimpangan ketinggian bangunan pada koridor Jl. Pemuda dan Jl. Pandanaran yang melanggar/ melebihi batas maksimum ketinggian bangunan pada jalur lintasan pesawat terbang KKOP, sehingga tidak ada gangguan pada batas pandangan pilot untuk melakukan pendaratan maupun lepas landas dari Bandara Achmad Yani.

Perkembangan pusat Kota Semarang yang diyakini akan terus meningkat, dipaksa harus memiliki konsep high rise building akibat keterbatasan lahan yang tersedia.

Maka dari itu, diperlukan adanya dorongan untuk dilakukannya pemaksimalan fungsi guna lahan secara vertikal hingga mencapai batas maksimal ketinggian bangunan dan pemanfaatannya, namun dalam pengaplikasian langsung diperlukan pengaturan yang ketat sehingga tetap sesuai ketentuan KKOP.

Penulis,Danna Prasetya Nusantara, S.T, KNOWLEDGE MANAGEMENT Penerapan Teknologi Konstruksi

Daftar Pustaka :
[BAPPEDA] Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kota Semarang. 2011. Data Ketinggian Lokasi Diatas Permukaan Laut.
FAO/UNEP. 1999. The Future of Our Land: Facing the Challenge. Guidelines for Integrated Planning for Sustainable Management of Land Resources. Roma:FAO/AGLS.
Sandy, I.M., 1960, Esensi Tata Guna Tanah, Direktorat Tata Guna Tanah, Depdagri, Jakarta.
Shirvani, Hamid. 1985. The Urban Design Process. USA: Van Nostrand Reinhold Company Inc.
[Permen] Peraturan Menteri Nomor 20/PRT/M/2011 Tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/ Kota.
Prianggoro, A.A., eds. 2015. Prediksi Tutupan Lahan Terbangun Sebagai Dasar Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan Semarang. Conference on Urban Studies and Development (CoUSD-1), Semarang, 8 September 2015 (1-14)..